コラム

こんな時は中古住宅のホームインスペクション(住宅診断)を

建物は新築の状態であり続けることはありません。使っていれば、当然、それぞれの箇所が経年劣化し、ほかにも建物を建てたときの不具合による瑕疵があります。さらに、木材は季節による収縮があったり、台風、地震による揺れでゆがみが生じることがあります。 


木造住宅の寿命は30年といわれますが、インスペクション(住宅診断)で、建物の状態を確認し、修繕工事を行うことで、建て替えることなく、長く住み続けることができます。

こんな時は中古住宅のホームインスペクションをおすすめします。

  • 中古住宅を購入する時
  • ご自宅を売りたいと思っている時
  • 住宅ローン減税を受けたい
  • ご自宅の瑕疵保証が満了になる時
  • 自宅の状態がどうなっているのか心配
  • ライフスタイルに合わせてリフォームしたい
  • 築10年以上の建物だ
  • 築浅なら大丈夫?
  • 長時間住んでいない家

 中古住宅を購入する時 

雨漏りが!シロアリが! 入居後にあわてないために 

中古住宅の購入をする場合、売り主は専門家ではありません。 
売り主は建物の状況を正しく説明することは難しいと思われます。 
引き渡し後に問題が起きるリスクを回避するために、ホームインスペクションを行って、「既存住宅売買瑕疵保険」に加入しましょう。 

給湯機やユニットバスなどの設備保証の保険もありますので、同時に加入することもできます。不具合がある場合は手直し後の加入になります。

 ご自宅を売りたいと思っている時 

引き渡し後に問題が起きないようにホームインスペクションをしましょう。

自宅を売った後に、入居後に雨漏りのような大きな瑕疵が発生した場合、紛争に至ることがあります。もめ事が起きないために、ホームインスペクションを行い、現状を理解してから購入してもらうことは大事です。

もし新築後10年以内なら、ホームインスペクションを行い瑕疵があれば、建築会社に品確法のもと、修繕工事をしてもらいましょう。

瑕疵がなくてもそのホームインスペクションで中古住宅の保険に加入することができます。築年数が浅い場合、販売金額は安くありませんので「瑕疵担保責任」を買主から求められることが少なくありません。
ホーム インスペクションを行い「既存受託売買瑕疵保険」に加入することでリスクを回避できます。 

建物が古いようでしたら、瑕疵は免責してもらいましょう。

③住宅ローン減税を受けたい 

中古住宅の購入でも、新築と同様に住宅ローン減税が受けられます。


木造で築20年、共同住宅で25年超えていると住宅ローン減税が受けられないと思っていませんか。築年数がたっていたとしても、新耐震の住宅ならホームインスペクションを行い保険に加入することで同じように住宅ローンが受けられます。 

ローン減税は毎年の住宅ローン残高の1%を所得税から10年間(消費税の変更により13年間に延長)最大40万控除されます。所得税で控除しきれない場合は住民税からも一部控除できます。 

例えば3000万円の住宅ローンの残高があれば、所得税が30万円軽減されます。残高に合わせて、13年間軽減措置が受けられるのです。 
(個人間売買の場合は上限20万最長10年)

中古物件 住宅ローン減税を受けることができる条件 

対象建物 一戸建 共同住宅(マンション) 
建物の面積 50㎡ 50㎡(内法) 
築年数 20年 25年 
  • 10年以上の住宅ローンを組むこと 
  • 6か月以内に自宅として居住すること など 



築年数が上記以上たっている場合でも以下の条件が合えば所得税の控除が受けられます。

  • 耐震基準(昭和56年新耐震基準)の建物であること 
  • 既存住宅売買瑕疵保険に加入すること(加入にはホームインスペクションが必要です) 


25年以上の築年数の場合は、新耐震基準(昭和56年)以降に建てられた建物であるなら、ホームインスペクションを受けて適合していれば保険に加入することができ、住宅ローン減税が受けられます。さらに登録免許税(令和3年3月まで)も軽減されます。 

古い物件はメンテナンスの状態で適合されない場合があり、注意が必要です。しかし、ホームインスペクションでの指摘事項の修繕工事を行い適合すれば保険に加入ができローン減税が受けられるため、建物も安心して、長くお住まいいただけます。

 ご自宅の瑕疵保証が満了になる時 

10年の保証が切れる前にホームインスペクションを行いさらに保証を延長しましょう。

新築購入時の瑕疵保険は通常10年で満了になります。 

建物にとって、これからが不具合が発生し始める時期です。ホームインスペクションを受けて、さらに保険を延長しましょう。ホームインスペクションを受けて、瑕疵が見つかったとしても10年経過前なら、建築会社に保証期間内のメンテナンスとして直してもらうことがベストです。 

瑕疵のない状態になったら延長保険に加入しましょう。その先の雨漏りや構造などの瑕疵保証が受けられます。

⑤ 自宅の状態がどうなっているのか心配。

定期点検をして、今の状態を確認しましょう 。

木造住宅は修繕工事を検討し始めるのは10年といわれています。 
すべての箇所が同じタイミングで劣化することはなく、バルコニーの防水、屋根などそれぞれです。使い方でも劣化の状態は変わります。キッチン水栓の漏水や、ユニットバスのコーキングが痛んで水漏れした、などもよくある話です。少しずつ漏れていると気が付きにくいものです。 


建築後10年たったら、定期点検として、5年ごとのホームインスペクションを行うことをお勧めいたします。サン住宅品質検査では、屋根の吹き替えや外壁のメンテナンス、キッチンの取替などの修繕計画のアドバイスをいたします。修繕計画に合わせて、定期点検を行うことも可能です。

 ライフスタイルに合わせてリフォームしたい。 

子供も独立して、いらなくなったスペースを趣味室にしたい。 

家を手に入れたときには4人家族だった。でも今は夫婦2人暮らし。 
リビングはそんなに広くいらないし、できれば、1階で全て済ませたい。 
まだ大丈夫だけど段差が気になってきた。 
子供が大きくなって子供部屋が足りない。何とかならないかしら? 

思いはさまざまですが、今の家がどこまでリフォームできるのか、ご希望の内容にあわせてそれが実現できるかの調査をいたします。プランニングに合わせて、構造の確認を行い、建物に無理のないリフォームのための調査をいたします。調査結果に合わせて、プランニングからのご提案も致します。 

⑦ 築10年以上の建物だ

10年目からが、修繕のはじまり。 

一般的に木造住宅では、10年が経つと修繕工事の検討をし始めると言われます。 

また、民法では瑕疵担保責任の義務として、建築後10年間は保証しなければならない品確法があります。欠陥がなく、メンテナンスが正しく行われていれば10年は大丈夫ということです。10年を超えたら、ホームインスペクションを行い、この先長くお住いになるために、瑕疵が起こる前のメンテナンス計画を立てましょう。 
ずっと長く住み続けることが可能になります。

 築浅なら大丈夫? 

多分、大丈夫でしょう。 

なぜなら、民法で瑕疵担保責任の義務として、新築から10年保証しなければならない(品確法)と定められているからです。施工会社や持ち主の方の性善説で考えれば、大丈夫だということです。建築会社が存在しているかどうか、メンテナンスの対応ができていたかが気になりますね。

また、案内をしてもらった時に、きれいに使っている状態だといいですね。不安がある場合は、ホームインスペクションを行ってください。

 長期間住んでいない家 

人が住まない家には瑕疵となる問題が潜んでいます。

空き家の状態だと、空気が循環しませんので、建物は劣化しやすくなります。 
また、管理できない状態では、瑕疵があったとしても、放置されてしまいます。

再度お住まいになる前に、どんな瑕疵があるかを確認するために、ホームインスペクションを行うことをお勧めいたします。特に賃貸に出す場合、賃貸人は漏水があっても、居住中の侵入を嫌がりますので、よっぽど困らない限り退去するまで放置することが少なくありませんので、ご注意ください。

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