コラム

アパート検査は第三者機関の検査で安心を

2020.11.18

アパートは戸建住宅よりも「厳しい基準」がある

アパートオーナーは入居者を守らなくてはいけません

アパートは一般住宅と違い収益目的で建築され、建築主ではない入居者(他人)が住みます。
アパートは一般住宅と同じ面積であっても防火や避難の規定が厳しく設けてられており、建築主や建物管理者は入居者に対して、安全な建物を提供する責任を負っています。

建築基準に適合しない建物は貸すことができません

当然ながら、建築確認申請に適合していない建物を入居者に貸すことはできません。瑕疵や不適合な箇所があれば、完了検査済証が下りないので入居はストップしてしまいます。
過去には不適合のまま貸した悪質な建物に行政が厳しく立ち入ったこともあり、オーナーとしての責任が問われます。

また、施工不良が見つかり手直しが必要になった場合や、入居後に問題が起きれば、本来の目的の家賃収入が得られなくなります。そうなれば建築会社や不動産会社とのトラブルを抱えることになってしまいます。

第三者機関の検査で未然に防ぐ

未然に防ぐことでオーナー自身も安心できます

トラブルを未然に防ぐために、第三者機関の建築士により工程ごとに専門の検査をしましょう。

検査で問題があった場合でも、その問題の是正は最小限の費用と時間で抑えられます。完成後、引き渡しを受けた後で瑕疵が発覚し手直しが必要となっても、入居後では手直しをしてもらうまでにかなりの労力や時間がかかることになります。
場合によっては入居者に仮住まいの保証をしなくてはなりません。検査を行うことで未然に防ぐことができます。

アパートは、防火基準が戸建住宅に比べると細かい基準がある

近年報道されたアパートの不適合事案で「界壁」(かいへき)「外廊下の柱の被覆」などのも問題がありましたが、これらの施工不備は工事の工程で確認していかないと見つけることが難しい内容です。これらの事案は要求される防火性能を満たしていない内容であり、そうなると、いざ火災が発生した時にはその被害は広い範囲に及ぶことになります。

施工会社が木造アパートの基準を戸建て住宅の違いを理解し、区別をして施工ができているのか、第三者の検査によって確認することができます。

防火上有効な石膏ボードが野地までしっかりはられていることが重要です。

アパート雨漏りは被害が大きくなりやすいため、注意が必要です

アパートは、完成後すぐに入居してしまうことが多く、雨漏りが発生していた場合に、入居者がすぐに「雨漏りがあります」と報告してくれるとは限りません。

住んでいる間は「面倒に関わりたくない、生活に支障がない」などの理由で知らせてくれないこともあり、その場合は、雨漏りの発見が退去後のリフォームの時になってしまいます。

雨漏りの被害は時間が経てば経つほど構造体にも影響してきますので、早期発見、早期修繕が重要です。入居前の施工中でしっかり検査を行って未然に防ぎたいですね。

アパート外壁検査の様子

問題が発覚した場合は、何倍も時間と費用が掛かります

このような問題は、是正をおこなう際に、入居者にも建物オーナーにも大変な苦労があったと報道されています。そのような結果にならないように、サン住宅品質検査では建築中の工程ごとに必要な内容を建築士が専門的に検査していきます。

私たちは入居者様に建物を安心して使用していただき、オーナー様のアパート経営のお役に立ちたいと思っています。

新築アパートで問題になっている防火「界壁」

防火「界壁」があるかないかで、大きく違います

「界壁」とは、火災の時に隣の住戸に延焼しないように、それぞれの住戸の境に天井の中まで必要な防火性能をもたせたて区画する壁です。界壁には遮音性能も要求され、壁の厚さや耐火材・断熱材は建築基準法で定められています。戸建て住宅にはないものです。

※画像は平成30年 改正建築基準法に関する説明会(第1弾)建築基準法の一部を改正する法律 概要 より作成
界壁の写真です。穴が開いているのは、大工さんが作業するためのもので最後に塞ぎます。

「界壁」は火災を最小限に抑えます

「界壁」の不適合の中で多いのが、「界壁」が天井の中まで立ち上がっていなく、天井内は隣の戸とつながっている瑕疵です。この様な状態では物音や声が隣に漏れ、万一火災が発生した時には、火災初期でも他の住戸に煙が回ってしまいます。さらに発展した火災になれば隣まで火災が延焼し必要以上の被害につながることになります。

「界壁」は完成すると確認できません

瑕疵が見逃されてしまうのは、「界壁」の工程の段階での法的検査がなく、壁材や天井材でふさがってしまうので確認することが難しくなっているからです。
後から界壁を点検するための天井点検口が設置されない場合が多く、天井点検口で発見できないことがアパートの瑕疵問題を大きくしています。
私たちサン住宅品質検査ではアパートの検査では、戸建て住宅では行っていない防火基準検査を設けており、オーナー様にはこの検査を含んだ工程検査をお勧めしています。

【防火基準検査】を受けることで安心を

完成したら見られなくなるのは「界壁」だけではありません

アパートの防火性能は界壁だけではありません。地域や建物の規模により主要構造部に耐火構造・準耐火構造・防火構造が要求されます。外壁も屋根も床も間仕切壁も共用廊下の床も柱も、ほとんどの部位は建物が完成してしまうとその表面しか見ることができなくなってしまいます。要求される防耐火性能は、外壁であればそれを構成している材料のすべてを壁の中身まで見ないと確認できません。ですから、中身まで見るために建築中に検査をおこなうことは重要になるのです。

アパートに適した防火基準にあった断熱材が正しく充填されているか確認します。

すべての施工会社が防火基準を理解できていると限りません

さらに言えることは、小規模な建築現場では工事監理が十分におこなわれておらず、現場任せとなっていることが多い現状があると聞きます。工事担当者が図面をしっかりと確認せずに誤った施工をしてしまったなんてこともあるかもしれません。それに気づかず工事が進行し、完成してしまったら大変です。
第三者機関の建築士により工程ごとに専門の検査をすることは有効であり、安心を得るための方法でもあります。

「サン住宅品質検査」では【防火基準検査】を設けており、建築会社と相談しながらタイミングをみて検査を行っています。

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